Hauskauf im Bestand: Diese Mängel übersehen Käufer am häufigsten

Zwei Besichtigungstermine, eine Stunde Zeit, oft Konkurrenz im Nacken: Beim Hauskauf im Bestand entscheiden Käufer unter Druck über eine sechsstellige Summe. Diese Mängel werden dabei am häufigsten übersehen – und so viel kostet die zweite Meinung vom Fachmann.

Der Immobilienmarkt in Niederbayern hat sich beruhigt, aber er ist nicht einfacher geworden. Wer heute ein Bestandshaus kauft, findet mehr Auswahl als vor drei Jahren – dafür liegt der Sanierungsstau vieler Objekte offen zutage. Gerade in den Ortskernen der neun niederbayerischen Landkreise steht viel Substanz aus den 1950er- bis 1970er-Jahren zum Verkauf, häufig aus Erbengemeinschaften. Diese Häuser sind solide gebaut, aber sie kommen mit einer Liste an Themen, die im Exposé nicht auftaucht.

Das Grundproblem: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt in aller Regel der notarielle Ausschluss der Sachmängelhaftung. Was Sie bei der Besichtigung nicht erkennen, zahlen Sie nach dem Notartermin selbst. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer – und das muss der Käufer beweisen.

Die sieben Mängel, die bei der Besichtigung am häufigsten untergehen

1. Feuchtigkeit im Kellermauerwerk

Der Klassiker. Häuser aus der Zeit vor 1970 haben oft keine oder eine nicht mehr funktionsfähige Horizontalsperre. Sichtbare Anzeichen sind Salzausblühungen an der Wand, abplatzender Putz im Sockelbereich und ein muffiger Geruch. Frisch gestrichene Kellerwände sind ein Warnsignal, kein Pluspunkt. Eine nachträgliche Abdichtung von außen kostet je nach Zugänglichkeit schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag.

2. Die Dacheindeckung im letzten Drittel ihrer Lebensdauer

Betondachsteine halten rund 40 bis 50 Jahre, Tondachziegel etwas länger. Ein Dach aus den frühen 1980er-Jahren ist also nicht defekt, aber es steht an. Achten Sie auf Moosbewuchs, ausgeblichene oder abplatzende Oberflächen und – von innen – auf Wasserränder an der Unterspannbahn. Die Kombination aus Neueindeckung und Dämmung der obersten Geschossdecke ist einer der größten Einzelposten nach dem Kauf.

3. Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter

Ein Blick in den Zählerschrank verrät mehr über den Zustand des Hauses als jede Fassade. Alte Schraubsicherungen, fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter und eine klassische Nullung sind typisch für Anlagen vor 1973 – und bedeuten in der Praxis eine komplette Neuinstallation. Auch die Zahl der Steckdosen pro Raum ist ein guter Indikator: Zwei Dosen im Wohnzimmer heißt Originalzustand.

4. Heizung und Warmwasser am Ende der Nutzungsdauer

Das Typenschild am Kessel nennt das Baujahr. Alles jenseits von 25 Jahren ist ein Austauschkandidat, und seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hängt am Austausch mehr als nur die Investition. Wie sich die Förderkulisse 2026 darstellt, haben wir im Beitrag zum Heizungstausch 2026 zusammengefasst.

5. Fenster mit Isolierverglasung der ersten Generation

Zweischeiben-Isolierglas aus den 1980ern erkennt man am schmalen Randverbund und an beschlagenen Scheiben im Zwischenraum. Die Dichtungen sind meist hart, die Beschläge ausgeschlagen. Fenster sind selten ein Notfall, aber sie summieren sich: Ein Einfamilienhaus mit 15 Fenstern liegt bei einem Komplettaustausch schnell im hohen fünfstelligen Bereich.

6. Grundleitungen und Entwässerung

Der am gründlichsten übersehene Bereich, weil er unter der Bodenplatte liegt. Steinzeugleitungen mit Muffenversätzen, Wurzeleinwuchs aus dem Vorgarten und Rückstauprobleme zeigen sich oft erst nach dem Einzug. Wiederkehrende Verstopfungen sind ein deutliches Warnzeichen – warum das so ist, erklären wir im Ratgeber zum verstopften Abfluss.

7. Asbest und andere Baustoffe ihrer Zeit

Zwischen 1960 und 1993 verbaute Materialien können Asbest enthalten: Wellplatten am Carport, Fensterbänke, Bodenkleber unter dem Linoleum, Nachtspeicheröfen. Das ist kein Grund, vom Kauf abzusehen – aber die fachgerechte Entsorgung ist kostenpflichtig und gehört in die Kalkulation. Auch alte Mineralwolldämmung vor 1996 gilt als kritisch.

Was ein Bausachverständiger leistet – und was er kostet

Die kaufbegleitende Begutachtung ist ein vergleichsweise junges, aber stark nachgefragtes Format: Der Sachverständige geht bei der zweiten Besichtigung mit, prüft die Substanz systematisch und ordnet ein, welche Maßnahmen sofort, mittelfristig und langfristig anstehen. Er bewertet nicht den Preis der Immobilie, sondern ihren technischen Zustand.

Die Kosten sind überschaubar gemessen an der Investitionssumme. Eine mündliche Beratung mit Vor-Ort-Besichtigung liegt laut aktuellen Marktübersichten meist zwischen 300 und 600 Euro. Ein ausführliches schriftliches Baugutachten mit Dokumentation und Kostenschätzung bewegt sich je nach Umfang zwischen 800 und 2.000 Euro; die Gesamtspanne für Leistungen von Bausachverständigen wird häufig mit 300 bis 1.500 Euro angegeben. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht die Begehung damit rund 0,1 bis 0,2 Prozent der Kaufsumme.

Bei der Auswahl lohnt der Blick auf die Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 unterliegen definierten Anforderungen. Regionale Anbieter kennen zudem die typische Bausubstanz vor Ort – am Niederrhein etwa arbeiten Bausachverständige in Wesel schwerpunktmäßig mit Bauabnahmen und Mängeldokumentationen, während in Ostbayern Themen wie Hofstellen und landwirtschaftliche Nebengebäude häufiger auf dem Tisch liegen. Der Verband Privater Bauherren vermittelt bundesweit unabhängige Sachverständige.

Fünf Dinge, die Sie schon bei der ersten Besichtigung selbst prüfen können

• Zählerschrank fotografieren. Sicherungstyp, FI-Schalter, Zustand der Verkabelung – ein Foto genügt für die spätere Einschätzung.
• Typenschild der Heizung notieren. Hersteller, Modell, Baujahr. Daraus lässt sich die Restnutzungsdauer abschätzen.
• Kellerwände abtasten. Kalte, feuchte Stellen und Salzränder finden sich mit der Hand schneller als mit dem Auge.
• Energieausweis verlangen. Der Verkäufer ist zur Vorlage verpflichtet. Ein Verbrauchsausweis mit über 200 kWh/(m²·a) zeigt deutlichen Handlungsbedarf.
• Nach Unterlagen fragen. Baugenehmigung, Grundrisse, Schornsteinfegerprotokolle, Rechnungen zu Sanierungen. Wer nichts vorlegen kann, hat oft auch nichts gemacht.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Gutachter auch bei einem günstigen Objekt?

Gerade dann. Je niedriger der Kaufpreis, desto größer ist erfahrungsgemäß der Sanierungsanteil an den Gesamtkosten. Die Begehung kostet einen Bruchteil dessen, was eine übersehene Kellerabdichtung oder eine erneuerungsbedürftige Elektroinstallation ausmacht.

Kann ich den Gutachter zur ersten Besichtigung mitnehmen?

Möglich ist es, üblich nicht. In der Praxis nutzen Käufer den ersten Termin, um zu entscheiden, ob das Objekt grundsätzlich passt, und den zweiten Termin für die fachliche Prüfung. Makler und Verkäufer akzeptieren das in aller Regel, wenn es angekündigt wird.

Ersetzt der Energieausweis ein Gutachten?

Nein. Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand nach standardisierten Verfahren, sagt aber nichts über Statik, Feuchte, Elektrik oder Entwässerung aus. Er ist ein Baustein, kein Ersatz.

Was tun, wenn nach dem Kauf ein Mangel auftaucht?

Bei vereinbartem Haftungsausschluss haben Käufer nur dann Ansprüche, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat. Das ist schwer nachzuweisen. Deshalb ist die Dokumentation vor dem Kauf – Fotos, Notizen, Gutachten – die einzige belastbare Absicherung.

Fazit

Bestandsimmobilien in Niederbayern sind häufig solide gebaut, aber technisch auf dem Stand ihrer Bauzeit. Wer die sieben genannten Punkte systematisch abarbeitet und für einige hundert Euro eine fachliche Zweitmeinung einholt, kauft nicht nur sicherer – er verhandelt auch besser, weil er weiß, was in den nächsten fünf Jahren ansteht.

Wie sich die Preise in der Region entwickeln, lesen Sie in unserer Auswertung zu den Mieten in Niederbayern 2026. Weitere Beiträge finden Sie in der Rubrik Haus & Wohnen.