Haus & Wohnen

Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Fördersätze für den Heizungstausch. Gleichzeitig laufen in den niederbayerischen Kommunen die Wärmeplanungen. Wir erklären, was das konkret für Eigentümer bedeutet – und warum Warten teurer werden kann.

Für Hausbesitzer in Niederbayern ist der Heizungstausch 2026 kein theoretisches Thema mehr. Ein großer Teil des Gebäudebestands in den neun Landkreisen und drei kreisfreien Städten der Region stammt aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, und viele der dort verbauten Öl- und Gaskessel haben ihre technische Nutzungsdauer erreicht. Wer jetzt saniert, bewegt sich in einer Förderlandschaft, die sich zuletzt spürbar verändert hat.

Was sich zum 21. Juli 2026 geändert hat

Die Heizungsförderung läuft weiterhin über das KfW-Programm 458 als Zuschuss für Privatpersonen im Wohngebäude. Die Grundstruktur bleibt, die Höhe der Boni wurde jedoch angepasst.

• Grundförderung: 30 Prozent – unverändert und unabhängig von Einkommen oder Nutzungsart.
• Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent – gesenkt von zuvor 20 Prozent. Er sinkt ab Februar 2027 alle sechs Monate um weitere vier Prozentpunkte.
• Einkommensbonus: 40, 30 oder 10 Prozent – gestaffelt nach zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen und nur für Selbstnutzer.
• Förderfähige Kosten: maximal 28.000 Euro für die erste Wohneinheit.
• Maximale Förderquote: in der regulären Bonuskombination 70 Prozent; 80 Prozent sind nur in eng begrenzten Einkommensfällen erreichbar.
• Weggefallen: Effizienzbonus und Emissionsminderungszuschlag.

Der Klimageschwindigkeitsbonus ist der Grund, warum sich Abwarten rechnerisch bestraft. Wer den Austausch um zwölf Monate verschiebt, verliert nach heutigem Stand mehrere Prozentpunkte Förderung – bei 28.000 Euro förderfähigen Kosten sind vier Prozentpunkte rund 1.120 Euro. Die aktuellen Konditionen finden Sie jederzeit direkt bei der KfW.

Die 65-Prozent-Regel und die kommunale Wärmeplanung

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen schrittweise mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Entscheidend ist dabei nicht ein bundesweites Stichdatum, sondern die kommunale Wärmeplanung vor Ort: Die Pflicht greift, sobald die Gemeinde ihre Wärmeplanung abgeschlossen und ein Gebiet ausgewiesen hat – spätestens jedoch ab Mitte 2028 flächendeckend für alle Gebäude.

Für die Praxis in Niederbayern heißt das: Große Städte wie Landshut, Passau und Straubing sind zur Wärmeplanung früher verpflichtet als kleinere Gemeinden. Wer im ländlichen Raum wohnt – und das trifft auf einen Großteil der rund 1,28 Millionen Einwohner der Region zu –, hat in der Regel mehr Zeit. Wichtig: Eine funktionierende Heizung muss niemand austauschen. Die Regel greift bei Neueinbau und bei irreparablen Defekten, wobei es großzügige Übergangsfristen gibt.

Der praktische Rat: Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach dem Stand der Wärmeplanung, bevor Sie sich für eine Technologie entscheiden. Ist ein Wärmenetz geplant, kann der Anschluss die wirtschaftlichere Lösung sein als eine eigene Anlage.

Welche Technik passt zu welchem Haus?

Luft-Wasser-Wärmepumpe

Die verbreitetste Lösung im Bestand, weil sie ohne Erdarbeiten auskommt. Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Betrieb ist eine niedrige Vorlauftemperatur – idealerweise unter 55 Grad. In gut gedämmten Häusern oder nach dem Austausch einzelner Heizkörper gegen größere Modelle ist das meist erreichbar. Ein hydraulischer Abgleich ist Pflicht und ohnehin Fördervoraussetzung.

Erdwärmepumpe

Höhere Investition, dafür deutlich bessere Jahresarbeitszahlen und geringere Betriebskosten. In weiten Teilen Niederbayerns sind die geologischen Voraussetzungen günstig; die wasserrechtliche Erlaubnis erteilt die Untere Wasserbehörde am Landratsamt. Für Neubauten und umfassend sanierte Bestandsgebäude mit Flächenheizung die effizienteste Variante.

Pelletheizung und Scheitholz

In der waldreichen Region – vom Bayerischen Wald bis in den Landkreis Freyung-Grafenau – nach wie vor stark verbreitet, weil Brennstoff regional verfügbar ist. Biomasseanlagen sind förderfähig, unterliegen aber strengeren Emissionsanforderungen und benötigen Lagerraum sowie regelmäßige Wartung.

Hybridlösungen

Die Kombination aus Wärmepumpe und bestehendem Gas- oder Ölkessel für Spitzenlasten ist eine pragmatische Zwischenlösung für Häuser, deren Dämmstandard eine reine Wärmepumpe noch nicht hergibt. Sie erfüllt die 65-Prozent-Vorgabe, wenn der erneuerbare Anteil entsprechend ausgelegt ist.

Der Ablauf – und die häufigsten Fehler

1. Energieberatung. Ein Blick auf die Gebäudehülle vor der Anlagentechnik verhindert Fehldimensionierungen. Die Beratung selbst ist separat förderfähig.
2. Angebote einholen. Mindestens drei Fachbetriebe, mit vergleichbarem Leistungsverzeichnis. Die Auftragslage im Handwerk ist regional weiterhin angespannt – Vorlaufzeiten von mehreren Monaten sind normal.
3. Liefer- und Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung. Erst danach den Antrag stellen. Wer vorher beauftragt, verliert die Förderung.
4. Antrag im KfW-Kundenportal. Nach der Zusage folgt die Umsetzung, anschließend der Verwendungsnachweis.

Der häufigste Fehler ist der falsche Zeitpunkt der Beauftragung. Der zweithäufigste: eine überdimensionierte Wärmepumpe. Zu große Anlagen takten häufiger, verschleißen schneller und arbeiten ineffizient. Eine ordentliche Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 ist keine Formalie, sondern die Grundlage der gesamten Auslegung.

Häufige Fragen

Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen?

Nein. Bestehende Anlagen dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Erst wenn ein Austausch ansteht, greifen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes – und auch dann gelten Übergangsfristen.

Bekomme ich die Förderung auch als Vermieter?

Die Grundförderung von 30 Prozent und der Klimageschwindigkeitsbonus stehen auch Vermietern offen. Der Einkommensbonus ist selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.

Wie lange dauert es vom Antrag bis zur Auszahlung?

Die Zusage erfolgt meist innerhalb weniger Wochen. Ausgezahlt wird nach Abschluss der Maßnahme und Einreichung des Verwendungsnachweises. Planen Sie die Vorfinanzierung ein.

Lohnt sich eine Wärmepumpe in einem unsanierten Altbau?

Pauschal nein, im Einzelfall durchaus. Entscheidend ist die erreichbare Vorlauftemperatur, nicht das Baujahr. Viele Häuser aus den 1970er-Jahren kommen nach dem Austausch einzelner Heizkörper und einer Dämmung der obersten Geschossdecke in den wirtschaftlichen Bereich. Wer ein Haus erst kaufen will, sollte diese Frage vor dem Notartermin klären – worauf dabei zu achten ist, steht in unserem Beitrag zu den Mängeln beim Hauskauf im Bestand.

Fazit

Die Förderung ist 2026 weiterhin attraktiv, aber sie wird planbar schlechter. Wer den Austausch ohnehin in den nächsten zwei Jahren vorhat, verschenkt durch Abwarten Geld. Wichtiger als die Eile ist allerdings die Reihenfolge: erst Wärmeplanung der Gemeinde abfragen, dann Heizlast berechnen lassen, dann Technik wählen. Und erst danach unterschreiben.

Wie sich die Auftragslage im regionalen Handwerk entwickelt, lesen Sie in unserer Analyse zum Handwerk in Ostbayern 2026. Weitere Beiträge finden Sie in der Rubrik Haus & Wohnen und im Ratgeber.

Zwei Besichtigungstermine, eine Stunde Zeit, oft Konkurrenz im Nacken: Beim Hauskauf im Bestand entscheiden Käufer unter Druck über eine sechsstellige Summe. Diese Mängel werden dabei am häufigsten übersehen – und so viel kostet die zweite Meinung vom Fachmann.

Der Immobilienmarkt in Niederbayern hat sich beruhigt, aber er ist nicht einfacher geworden. Wer heute ein Bestandshaus kauft, findet mehr Auswahl als vor drei Jahren – dafür liegt der Sanierungsstau vieler Objekte offen zutage. Gerade in den Ortskernen der neun niederbayerischen Landkreise steht viel Substanz aus den 1950er- bis 1970er-Jahren zum Verkauf, häufig aus Erbengemeinschaften. Diese Häuser sind solide gebaut, aber sie kommen mit einer Liste an Themen, die im Exposé nicht auftaucht.

Das Grundproblem: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt in aller Regel der notarielle Ausschluss der Sachmängelhaftung. Was Sie bei der Besichtigung nicht erkennen, zahlen Sie nach dem Notartermin selbst. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer – und das muss der Käufer beweisen.

Die sieben Mängel, die bei der Besichtigung am häufigsten untergehen

1. Feuchtigkeit im Kellermauerwerk

Der Klassiker. Häuser aus der Zeit vor 1970 haben oft keine oder eine nicht mehr funktionsfähige Horizontalsperre. Sichtbare Anzeichen sind Salzausblühungen an der Wand, abplatzender Putz im Sockelbereich und ein muffiger Geruch. Frisch gestrichene Kellerwände sind ein Warnsignal, kein Pluspunkt. Eine nachträgliche Abdichtung von außen kostet je nach Zugänglichkeit schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag.

2. Die Dacheindeckung im letzten Drittel ihrer Lebensdauer

Betondachsteine halten rund 40 bis 50 Jahre, Tondachziegel etwas länger. Ein Dach aus den frühen 1980er-Jahren ist also nicht defekt, aber es steht an. Achten Sie auf Moosbewuchs, ausgeblichene oder abplatzende Oberflächen und – von innen – auf Wasserränder an der Unterspannbahn. Die Kombination aus Neueindeckung und Dämmung der obersten Geschossdecke ist einer der größten Einzelposten nach dem Kauf.

3. Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter

Ein Blick in den Zählerschrank verrät mehr über den Zustand des Hauses als jede Fassade. Alte Schraubsicherungen, fehlende Fehlerstrom-Schutzschalter und eine klassische Nullung sind typisch für Anlagen vor 1973 – und bedeuten in der Praxis eine komplette Neuinstallation. Auch die Zahl der Steckdosen pro Raum ist ein guter Indikator: Zwei Dosen im Wohnzimmer heißt Originalzustand.

4. Heizung und Warmwasser am Ende der Nutzungsdauer

Das Typenschild am Kessel nennt das Baujahr. Alles jenseits von 25 Jahren ist ein Austauschkandidat, und seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hängt am Austausch mehr als nur die Investition. Wie sich die Förderkulisse 2026 darstellt, haben wir im Beitrag zum Heizungstausch 2026 zusammengefasst.

5. Fenster mit Isolierverglasung der ersten Generation

Zweischeiben-Isolierglas aus den 1980ern erkennt man am schmalen Randverbund und an beschlagenen Scheiben im Zwischenraum. Die Dichtungen sind meist hart, die Beschläge ausgeschlagen. Fenster sind selten ein Notfall, aber sie summieren sich: Ein Einfamilienhaus mit 15 Fenstern liegt bei einem Komplettaustausch schnell im hohen fünfstelligen Bereich.

6. Grundleitungen und Entwässerung

Der am gründlichsten übersehene Bereich, weil er unter der Bodenplatte liegt. Steinzeugleitungen mit Muffenversätzen, Wurzeleinwuchs aus dem Vorgarten und Rückstauprobleme zeigen sich oft erst nach dem Einzug. Wiederkehrende Verstopfungen sind ein deutliches Warnzeichen – warum das so ist, erklären wir im Ratgeber zum verstopften Abfluss.

7. Asbest und andere Baustoffe ihrer Zeit

Zwischen 1960 und 1993 verbaute Materialien können Asbest enthalten: Wellplatten am Carport, Fensterbänke, Bodenkleber unter dem Linoleum, Nachtspeicheröfen. Das ist kein Grund, vom Kauf abzusehen – aber die fachgerechte Entsorgung ist kostenpflichtig und gehört in die Kalkulation. Auch alte Mineralwolldämmung vor 1996 gilt als kritisch.

Was ein Bausachverständiger leistet – und was er kostet

Die kaufbegleitende Begutachtung ist ein vergleichsweise junges, aber stark nachgefragtes Format: Der Sachverständige geht bei der zweiten Besichtigung mit, prüft die Substanz systematisch und ordnet ein, welche Maßnahmen sofort, mittelfristig und langfristig anstehen. Er bewertet nicht den Preis der Immobilie, sondern ihren technischen Zustand.

Die Kosten sind überschaubar gemessen an der Investitionssumme. Eine mündliche Beratung mit Vor-Ort-Besichtigung liegt laut aktuellen Marktübersichten meist zwischen 300 und 600 Euro. Ein ausführliches schriftliches Baugutachten mit Dokumentation und Kostenschätzung bewegt sich je nach Umfang zwischen 800 und 2.000 Euro; die Gesamtspanne für Leistungen von Bausachverständigen wird häufig mit 300 bis 1.500 Euro angegeben. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht die Begehung damit rund 0,1 bis 0,2 Prozent der Kaufsumme.

Bei der Auswahl lohnt der Blick auf die Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 unterliegen definierten Anforderungen. Regionale Anbieter kennen zudem die typische Bausubstanz vor Ort – am Niederrhein etwa arbeiten Bausachverständige in Wesel schwerpunktmäßig mit Bauabnahmen und Mängeldokumentationen, während in Ostbayern Themen wie Hofstellen und landwirtschaftliche Nebengebäude häufiger auf dem Tisch liegen. Der Verband Privater Bauherren vermittelt bundesweit unabhängige Sachverständige.

Fünf Dinge, die Sie schon bei der ersten Besichtigung selbst prüfen können

• Zählerschrank fotografieren. Sicherungstyp, FI-Schalter, Zustand der Verkabelung – ein Foto genügt für die spätere Einschätzung.
• Typenschild der Heizung notieren. Hersteller, Modell, Baujahr. Daraus lässt sich die Restnutzungsdauer abschätzen.
• Kellerwände abtasten. Kalte, feuchte Stellen und Salzränder finden sich mit der Hand schneller als mit dem Auge.
• Energieausweis verlangen. Der Verkäufer ist zur Vorlage verpflichtet. Ein Verbrauchsausweis mit über 200 kWh/(m²·a) zeigt deutlichen Handlungsbedarf.
• Nach Unterlagen fragen. Baugenehmigung, Grundrisse, Schornsteinfegerprotokolle, Rechnungen zu Sanierungen. Wer nichts vorlegen kann, hat oft auch nichts gemacht.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Gutachter auch bei einem günstigen Objekt?

Gerade dann. Je niedriger der Kaufpreis, desto größer ist erfahrungsgemäß der Sanierungsanteil an den Gesamtkosten. Die Begehung kostet einen Bruchteil dessen, was eine übersehene Kellerabdichtung oder eine erneuerungsbedürftige Elektroinstallation ausmacht.

Kann ich den Gutachter zur ersten Besichtigung mitnehmen?

Möglich ist es, üblich nicht. In der Praxis nutzen Käufer den ersten Termin, um zu entscheiden, ob das Objekt grundsätzlich passt, und den zweiten Termin für die fachliche Prüfung. Makler und Verkäufer akzeptieren das in aller Regel, wenn es angekündigt wird.

Ersetzt der Energieausweis ein Gutachten?

Nein. Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand nach standardisierten Verfahren, sagt aber nichts über Statik, Feuchte, Elektrik oder Entwässerung aus. Er ist ein Baustein, kein Ersatz.

Was tun, wenn nach dem Kauf ein Mangel auftaucht?

Bei vereinbartem Haftungsausschluss haben Käufer nur dann Ansprüche, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat. Das ist schwer nachzuweisen. Deshalb ist die Dokumentation vor dem Kauf – Fotos, Notizen, Gutachten – die einzige belastbare Absicherung.

Fazit

Bestandsimmobilien in Niederbayern sind häufig solide gebaut, aber technisch auf dem Stand ihrer Bauzeit. Wer die sieben genannten Punkte systematisch abarbeitet und für einige hundert Euro eine fachliche Zweitmeinung einholt, kauft nicht nur sicherer – er verhandelt auch besser, weil er weiß, was in den nächsten fünf Jahren ansteht.

Wie sich die Preise in der Region entwickeln, lesen Sie in unserer Auswertung zu den Mieten in Niederbayern 2026. Weitere Beiträge finden Sie in der Rubrik Haus & Wohnen.