Wohnen in Niederbayern: Wo die Mieten 2026 stehen
Landshut liegt inzwischen bei über 13 Euro pro Quadratmeter, im Landkreis Deggendorf sind es weniger als neun. Zwischen den niederbayerischen Zentren und ihrem Umland hat sich eine Lücke aufgetan, die das Pendlerverhalten in der Region verändert.
Niederbayern gilt als bezahlbare Alternative zum Münchner Umland – und im bayernweiten Vergleich stimmt das auch. Innerhalb der Region ist das Bild allerdings deutlich uneinheitlicher, als es die Außenwahrnehmung vermuten lässt. Wer 2026 eine Wohnung sucht, zahlt in Landshut fast fünf Euro pro Quadratmeter mehr als 40 Kilometer weiter östlich.
Die aktuellen Mietpreise im Überblick
Die Angebotsmieten für Wohnungen liegen 2026 in der Region auf folgendem Niveau:
- Landshut: rund 13,44 €/m² für Wohnungen, etwa 10,65 €/m² für Häuser
- Passau: rund 9,95 €/m²
- Straubing: rund 9,42 €/m²
- Landkreis Straubing-Bogen: rund 8,63 €/m²
- Landkreis Deggendorf: rund 8,49 €/m²
Zur Einordnung: Der bayernweite Durchschnitt lag im zweiten Quartal 2026 bei etwa 10,64 €/m² nach 10,24 €/m² im Vorjahresquartal – ein Anstieg von rund 3,9 Prozent binnen eines Jahres. Landshut liegt damit deutlich über dem Landesschnitt, Passau und Straubing darunter, die ländlichen Landkreise klar darunter.
Warum Landshut aus der Reihe fällt
Der Abstand Landshuts zu den übrigen niederbayerischen Zentren hat wenig mit der Stadt selbst zu tun und viel mit ihrer Lage. Landshut liegt gut 60 Kilometer von München entfernt, mit direkter Bahnanbindung und Autobahnanschluss. Damit ist die Stadt für Pendler in den Münchner Arbeitsmarkt erreichbar – und übernimmt einen Teil des Preisdrucks, der aus der Landeshauptstadt herausschwappt.
Hinzu kommt der Arbeitsmarkt vor Ort: Das BMW-Werk in Dingolfing, das größte des Konzerns in Europa, liegt im Nachbarlandkreis. Zusammen mit der Zuliefererstruktur bindet es qualifizierte Beschäftigte in die Region, die entsprechende Wohnkosten tragen können.
Passau und Straubing folgen einer anderen Logik. Passau ist Universitätsstadt mit hohem Anteil an Studierenden und einer entsprechend eigenen Nachfragestruktur im kleinen Segment. Straubing ist wirtschaftlich stark, aber weiter vom Münchner Sog entfernt. Beide Städte bewegen sich damit unter dem bayerischen Mittel.
Das Umland profitiert – mit Nebenwirkungen
Die Preisdifferenz zwischen Landshut und den ländlichen Landkreisen von vier bis fünf Euro je Quadratmeter ist erheblich. Bei 80 Quadratmetern entspricht das 320 bis 400 Euro Kaltmiete im Monat. Für viele Haushalte ist das der ausschlaggebende Betrag – und der Grund, warum Gemeinden im Umland der Zentren Zuzug verzeichnen.
Für die betroffenen Gemeinden ist das ambivalent. Einerseits stabilisiert der Zuzug Kindergärten, Schulen und Vereine. Andererseits steigt der Druck auf die Infrastruktur: Straßen, Kita-Plätze, ÖPNV. Der Regierungsbezirk umfasst 255 Gemeinden auf 10.325 Quadratkilometern – die Fläche ist reichlich vorhanden, die Anbindung nicht überall.
Ein zweiter Effekt betrifft den Bestand. Wer im Umland kauft statt in der Stadt zu mieten, landet häufig bei einem Bestandsgebäude aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Dessen Sanierungsbedarf relativiert den Preisvorteil schnell – worauf dabei zu achten ist, haben wir in unserem Beitrag zu den häufigsten Mängeln beim Hauskauf im Bestand zusammengestellt.
Kaufen oder mieten – eine Rechnung mit mehreren Unbekannten
Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber sie lässt sich strukturieren. Drei Faktoren entscheiden:
- Die Haltedauer. Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent amortisieren sich erst über Jahre. Unter sieben bis zehn Jahren geplanter Nutzung ist Mieten in der Regel im Vorteil.
- Der Sanierungsstand. Ein unsaniertes Haus mit Ölheizung, alten Fenstern und ungedämmtem Dach bindet nach dem Kauf schnell einen sechsstelligen Betrag. Die Förderkonditionen für den Heizungstausch 2026 mildern das ab, decken aber nur einen Teil.
- Die Verfügbarkeit von Handwerkern. Wer saniert, braucht Betriebe – und die sind in der Region ausgelastet. Realistische Zeitpläne gehören in die Kalkulation, wie unsere Auswertung zum Handwerk in Ostbayern zeigt.
Häufige Fragen
Gilt in niederbayerischen Städten eine Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung festgelegt werden. Ob Ihre Stadt dazugehört, erfahren Sie bei der Stadtverwaltung oder im aktuellen Verordnungstext des Freistaats. Die Liste wird regelmäßig überarbeitet.
Woher stammen die genannten Quadratmeterpreise?
Es handelt sich um Angebotsmieten aus öffentlich zugänglichen Marktauswertungen der großen Immobilienportale für das Jahr 2026. Angebotsmieten liegen typischerweise über den Bestandsmieten laufender Verträge – als Orientierung für eine anstehende Suche sind sie dennoch der realistischere Wert.
Wo finde ich verlässliche regionale Strukturdaten?
Das Bayerische Landesamt für Statistik veröffentlicht Bevölkerungs- und Bauzahlen bis auf Gemeindeebene. Die IHK Niederbayern stellt zusätzlich Strukturdaten und Auswertungen zum Gewerbeimmobilienmarkt bereit.
Wie entwickeln sich die Preise weiter?
Seriös prognostizieren lässt sich das nicht. Die beobachtbaren Treiber – Zinsniveau, Baukosten, schwacher Neubau und anhaltender Zuzug in die Zentren – sprechen kurzfristig eher für weiter steigende als für sinkende Angebotsmieten, insbesondere in Landshut.
Fazit
Niederbayern ist kein einheitlicher Wohnungsmarkt, sondern mindestens zwei: ein von München beeinflusster Korridor um Landshut und Dingolfing – und ein deutlich günstigerer ländlicher Raum. Wer flexibel ist und Pendelzeiten akzeptiert, findet in den Landkreisen weiterhin Mieten unter neun Euro. Wer in die Stadt will, zahlt in Landshut inzwischen Preise, die vor wenigen Jahren noch dem Münchner Speckgürtel vorbehalten waren.
Weitere Auswertungen aus der Region finden Sie in der Rubrik Region, praxisnahe Beiträge rund um die eigene Immobilie unter Haus & Wohnen.